איך יודעים מתי נוצרת בועה בנדלן? מה הפרמטרים להיווצרות בועה?

הדיון הכי סוער בארץ בשנים האחרונות עולה על שולחן הניתוחים של בטא בורסה, והתשובה מוחצת.

 

נבחן את הסוגיה המורכבת הזו מכמה זויות.

 

1. הגדרה יבשה

בועת נדלן מוגדרת כעליה חדה ומתמשכת במחירי נכסי מקרקעין מעל לשווי הפנדומנטלי שלהן ובצורה לא פרופורציונלית להתפתחות המשק והשכר הממוצע.

 

מחירי הדירות  עלו ב 9.1% ריאלית ב-12 החודשים האחרונים שנמדדו (מרץ 12'- פברואר 13')

מתחילת גל העליות ב 2007 זינקו מחירי הדירות בכ 75% (נומינלית) בעוד השכר הממוצע בתקופה זו נותר ללא שינוי (למעשה ירד בכ 0.3%)

בהיבט הראשון, הקר והפשוט ביותר התשובה היא חד משמעית שהמצב הנתון עונה במדויק על הגדרת בועת נדלן,

מחירי הנדלן במגמה חדה ומתמשכת של עליות מחירים, בצורה לא פרופורציונלית לשכר הממוצע במשק וללא קורלציה להתפתחות המשק

(לא המקומי ובוודאי שלא הגלובלי).

 

2.מספר משכורות נדרשות לרכישת דירה (שכר ממוצע במשק מול מחיר דירה ממוצעת)

 

בישראל נדרשות 135 משכורות  לרכישת דירה, כלומר אם נקח משכורת ממוצעת של 9000 שח ונפנה את כל הסכום לרכישת דירה,

ייקח לנו בממוצע 11 שנים ו-3 חודשים להגיע לסכום הנדרש. יש לציין שהמשכורת הממוצעת המפורסמת על ידי הלמס הינה משכורת ברוטו ולא נטו.
מספר משכורות נדרשות לרכישת דירה בעולם: כ 34 משכורות בשבדיה, כ 90 משכורות בצרפת, 60  משכורות בארה"ב וכ 50 משכורות בגרמניה

2.א בהשוואה לעולם שוב עולה תמונה חד משמעית שמדובר בבועת נדלן

ומה אם נשווה לבועות נדלן קודמות?

בשיא הבועה בארהב, בשנת 2007 נדרשו כ 120 משכורות לרכישת דירה

ביפן, באחת מבועות הנדלן הגדולות בהיסטוריה, נדרשו כ 140 משכורות לרכישת דירה
2.ב גם בהשוואה לבועות עבר מהעולם עולה מסקנה חד משמעית שמדובר בבועת נדלן

 

3.יחס בין שכר הדירה למחיר הדירה
פער זה בא לשקף את כדאיות קנית הדירה להשקעה (היחס בין השכירות  למחיר הדירה למעשה גוזר את התשואה המשתקפת של העיסקה)

בדוח שפירסם משרד השיכון ביוני 2013 נכתב: 

"המשך עליית מחירי הדירות הוביל לפער ניכר של 25% לעומת השינוי במחירי שכר הדירה (מאז יולי 2009).

פער זה משקף היבט נוסף להתפתחות חריגה במחירי הדירות" 

מחקר שפרסם בנק ישראל ב 30.12.2010 מציין יחס זה כמוטיבציה. 
כלומר ככל שהפער בין מחיר דירה למחיר השכירות גדל, המוטיבציה של הקונים צפויה לרדת (לא כלכלי לרכוש דירה). כשהגיון פשוט זה אינו מתרחש, ניתן לומר שהתנהגות הקונים אינה רציונלית ועליית המחירים בעלת סממנים בועתיים.

כבר בשנת 2010 הזהיר בנק ישראל מפער חריג ובלתי רציונלי בין מחירי השכירות למחירי הדיור, פער זה הלך והתרחב והגיע לשיאו ברבעון הראשון של 2013. 

3.גם בהיבט זה ניתן לומר שעליית המחירים אינה רציונלית ובעלת סממנים של בועת נדלן

 

4.התפתחות שוק המשכנתאות ורמת המינוף של רוכשי הדירות

התפתחות שוק המשכנתאות באה להצביע האם מדובר בעליה ברמת החיים ובצמיחה אמיתית של המשק או שמא במינוף חריג ובלתי אחראי של הציבור.

החוב הריאלי של משקי בית  לדיור זינק בכ 32% משנת 2009  ועומד כעת על כ 274 מליארד שח ביחס לכ 209 מליארד בשנת 2009.

שיעור ההלוואות  שניתנו לרכישת דירת מגורים הסתכם בכ-15.7 מיליארד ש"ח, בשליש הראשון של 2013, גבוה בכ-26% מהתקופה המקבילה אשתקד

זאת למרות מספר צעדים מרסנים ומגבילים מצידו של בנק ישראל.

4.גם בהיבט זה נראה שמדובר בבועת נדלן, בתקופה ובה יוקר המחיה עולה, ומיסים חריגים מוטלים על הציבור היקף המשכנתאות מעלה חשש אמיתי

לאי עמידה בהחזרים ובמיוחד במידה והריבית תעלה (נזכיר שכעת סביבת הריביות נמוכה בהיבט היסטורי והסבירות שתעלה בשנים הבאות גדול מאוד)

 

5.זהות הרוכשים

שוק הדיור מתחלק ל-3 קבוצות עיקריות, זוגות צעירים (קניית דירה ראשונה), משפרי דיור ומשקיעים.

משפרי הדיור אינם צד בביקוש / הצע ולכן חשיבות קבוצה זו נמוכה מאוד בבואנו לבחון בועת נדלן.
מקובל להניח שככל שאחוז הזוגות הצעירים גדל ואחוז המשקיעים קטן, מדובר בכסף "טיפש" שנכנס לשוק.

דוח מיוחד שפרסם הבוקר האוצר בשם "אורות אדומים" מצביע על זינוק של 38% במכירות דירות על ידי משקיעים לעומת זינוק של 26% בקניות דירה על ידי זוגות צעירים.

גם היקף העסקאות מדאיג ומצביע על שיא של 11 שנה בכמות העיסקאות (כנראה ברקע לחשש ממיסוי הנדלן)
 

5.גם כאן ניתן לראות שכסף "חכם" מתחיל לצאת מהשוק ורמת הסיכון בתחום הנדלן גבוהה 

סיכום:

בבחינת שלל האינדיקטורים שהוצגו להערכתינו מדובר בבועת נדלן חמורה בישראל.

נדגיש כי לא עמדנו במאמר על הסיבות להיווצרות הבועה (ריבית נמוכה, חוסר בהצע וכו') אלא בחנו בצורה כלכלית קרה ופשוטה את רמת המחירים הנוכחית והאם היא מוצדקת פנדומנטלית והמסקנה שעלתה הינה חד משמעית

מרגע היווצרות בועה נדרש טריגר ליציאה של האויר מהבלון שנוצר, טריגר זה יכול להגיע מכמה כיוונים (עד שלא יגיע הטריגר המחירים עשויים להמשיך ולעלות)

1- עליית הריבית לאזור "נורמלי" קרי 3-5%

2- מיתון במשק / עליה בשיעור האבטלה

3- התדרדרות והסלמה במצב הביטוחני באופן קיצוני.